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广告“围城”收益颇丰 社区广告费进了谁口袋

作者:万事成传媒  点击:


“当电梯里出现第一块广告时,作为业主并没有说话,但现在小区已经被广告‘围城’了,物业公司就必须给业主一个说法。”最近,市民张先生和物业公司就小区里的广告位问题“杠”上了。

  张先生认为:小区里的广告位是物业公司和广告传媒公司签订的协议,中间过程业主并不知情。而广告公司为此给付了多少广告费?这笔钱究竟用在了何处?诸多问题都需要物业公司向业主交上实打实的账本。但多番交涉后,物业公司对此含糊其词,从未给出过明确的交代。

  张先生表示:若是近期再无答复,他可能会在春节过后以业主的名义将物业公司告上法庭,以《物权法》为本,捍卫业主的权利,盼望法院判定:物业收取电梯广告收益是不当得利,要求将其返还给业主,张先生的诉求能够达成吗?

  的确,当下一些社区成为广告商的必争之地,各种样式的广告无孔不入,渗透在居民生活圈的各个角落。那么这些广告收入到底落入了谁的口袋?是时候该给业主一个明确的答复了。

  小区广告 从大门到家门

  记者来到张先生居住的河东区一小区,令他较真儿的广告真可谓如影随形。从步入小区北大门开始,只要能用于展示的地方,几乎都被广告占据着。他告诉记者:“等一会儿你进入楼栋里看看,那才真叫热闹呢!”

  记者一路走,一路观察着小区内的广告。小区北大门有两组广告牌,人行步道推门上是某教育机构的广告,中间供车辆进出的栅栏门贴着广告,当没有车辆进出时,两块广告牌占据着绝佳的位置。沿着小区主路步行约20米,立着小区布告栏,布告栏的上方就是民营医疗机构的广告位。张先生指着路边的灯杆说:“2012年刚搬进来时,灯杆上是某家具品牌广告,风吹日晒多年,广告早就掉了,此后没有出现过其他广告。”

  步入楼栋里,广告的式样花样翻新,每一块都试图吸引业主的眼球。首先,一楼电梯间两台液晶电视遥相呼应。张先生介绍:“这两块液晶屏分属于两家广告公司,每天都在滚动播出着它们代理的广告,其中一台还具备触摸互动模式,偶尔有业主在屏幕上点一点。”而后步入电梯间,1.5平方米的空间内几乎被广告框占满。乘梯安全须知和防火防盗提示都有广告商赞助,梯厢三面有5块广告牌,它们紧紧贴在一起,那才真叫“见缝插针”。张先生指着广告说:“这些分属两家广告公司,更换频率可高了。”

  张先生形容自家电梯里的广告是“三维立体交互式”的,除了静态的展框外,在电梯厢体上方记者还看到了一个类似无线电的设备,设备上写着“智能空气净化装置”。张先生说:“能不能净化空气我不知道,但每天翻来覆去播放着广告让人烦心。”最近又一块液晶屏幕竖着挂进了电梯内部,占据着边门一侧。“稍早前,电梯门上还有两则广告,或许是因为这样的广告影响了电梯的安全运行,没挂几天就被摘掉了。”张先生说。

  步入张先生所在的楼层,广告扑面而来,一则标示有楼层号码的贴纸上,印着某房地产的楼盘推荐广告。“如此众多的广告,难道都不收费,免费发布吗?”张先生提出质疑。

  是什么让张先生为此较真儿?还得从去年年末交物业费说起。张先生告诉记者:“物业费每年按时缴纳,但小区里的道路因为年久失修变得坑坑洼洼,先前的绿地早已变成一片枯草,当我向物业公司提出维护要求时,工作人员竟然告诉我:你们业主最好联合起来向上级政府部门反映。”对此张先生并不认同。高层小区里这么多住户,物业费直接关联着电梯卡,物业费缴纳比例应该很高,这笔钱难道不应该用于修路吗?对此物业工作人员的解释是:“物业费根本不够支付修路的费用。”此时,张先生就想说:“小区里8栋住宅楼,每座楼2-3部电梯,每部电梯这么多广告位,这笔广告收入到底有多少?是不是该贴补到小区里,用于小区的基础维护?”

  随后张先生多次到访物业办公室,希望管理方对广告费收支状况给出一个说法,但至今也没有得到答复。

  利润丰厚 一年收入数十万元

  记者以商家的身份联系了其中一家广告商,并表示希望在该小区投放广告,询问报价。一位业务员先向记者介绍了电梯广告的诸多优点,比如:费用较为低廉而且投放效果好。她表示:人在电梯里虽然只有一两分钟,但这段时间全部用于看广告。由于空间相对闭塞,业主不想看也得看,这种效果是强制性阅读,商家反馈效果特别好。即使某位业主每天只出门一次,至少要关注两次,出门次数越多,观看的次数都是翻倍的。

  对于报价,该业务员表示:一个框架广告一周投放费用150元,起投量100块。如果长期合作且投放量高,价格还可以更优惠。业务员在电话中向记者承诺:会定期安排巡查员到场巡检,发现损毁会及时更换,而且每一张广告上都可以打码,确保投放数足量。

  记者又联系了另外一家广告商,对方表示,该广告公司投放的广告牌都在中高档居住小区,业主经济实力较为丰厚,易于拉动消费。业务员给记者的报价是:每块500元发布期为四周,也是100块起投。如果投放时间长,投放数量多,业务员还可以帮商家申请更多优惠。

  而当记者试图询问,这笔广告费如何和小区物业公司进行利润分成时,两家广告公司以商业机密和并不清楚为由,避而不谈。记者通过业内人士打听,对方说:窗框广告基本已经覆盖全市各小区,有时业主尚未入住,就已经完成了谈判,为了能够拿到直对电梯门的抢手位置,甚至需要和物业公司老总及项目负责人直接对接,通常情况下,一座中型社区仅窗框广告每年的收入就在50万元以上。

  这笔钱不管有多少,究竟用在了哪里?记者联系了该小区物业公司,一位负责人上来就跟记者诉苦:“我们的物业费从2012年至今从未涨过价,而且至今依旧实行交全年款免一个月款的优惠策略,但这些年人工成本、小区维护成本都在增加。”当记者询问他,物业费收取状况如何时,对方表示:并不理想。而记者追问:该小区物业费关联电梯卡,那些没交物业费的业主如何回家时,对方不愿过多解释。

  这位负责人表示:小区内发布广告的确收取一定比例的广告费,但并不多,这些钱都要搭到日常物业工作中,如小区绿化、员工工资支出、摄像头维护保养、楼道灯泡更换等等。

  每年广告费收支状况是否向业主进行了公示?当初与传媒公司签订合作协议前是否征得了业主的同意?物业公司表示:此前进行过公告张贴。但包括张先生和多位业主反馈给记者的信息是:他们从未见到过公示信息,至今这笔钱也是糊涂账。

  诉求虽好 实现有难度

  直到今天,张先生没有等来物业公司的答复。在这种情形下,他想到了诉诸法律,在他看来《物权法》及《物业管理条例》都对此有明确的说明。其中《物权法》中有明确规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。而《物业管理条例》讲得更加直白:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。因此说,于情于理,物业公司与广告传媒公司签订的协议以及在小区范围内发布广告取得的收益及用途,都应该有所说明。

  凭借张先生一人的力量能够为业主争取到权利吗?为此记者咨询了相关律师,张晶晶律师表示:《物业管理条例》确定了“业主委员会”为“业主大会的执行机构”的法律地位,《物权法》更从人大立法高度确立了业主大会和业主委员会的法律地位。但业主张先生希望凭借一己之力讨要说法恐怕很难实现,需要业主委员会出面。显然张先生本人并不具备法律程序保障的权利,因此也就不能称之为权利。

  问题随之出现,在不少小区里,业主大会、业主委员会都是“听说过、没见过”的组织。依照《天津市业主会管理办法》规定:当出售建筑面积达50%以上,业主入住率达50%以上,首位业主实际入住达两年以上,三条件符合其中之一,就应当召开首次业主大会会议。但张先生告诉记者:“至今我也不知道小区有没有业委会,如果有,业委会组成人员都有谁,我也不清楚。”

  市民希望自己生活的社区管理更加完善,账目更加透明,这个诉求丝毫不过分,但有些权利需要业主委员会代为行使。但业委会面临着成立难、备案难、运作难、规范难等一系列难题,这就造成一些社区没有建立业委会或者业委会只是空壳机构,这就难以约束物业公司的服务,尤其是事关“账目”的问题,更是无法做到公开。为实现业主与房地产商、物业公司之间关系的有效协调,业委会的成立与发展是必然要求。